楼市阴霾散去，回暖迹象显现修复性增长

楼市正在逐渐摆脱阴霾，呈现出修复性回暖的迹象，市场状况逐渐改善，购房者和投资者的信心逐渐恢复，房地产市场正在迎来新的发展机遇。

只要成交没有被完全冻结，市场的流动性就依然存在。或许，市场状况并没有想象中那么糟糕。尽管过去一年政策对楼市的刺激效果似乎未达预期，但事实上成交量正在阶段性企稳。这种现象很多人并未察觉或理解。

以广州、深圳、佛山和东莞为例，这四个城市的成交量都有所回升。相比2022年的低谷，其中三个城市达到了近四年的成交新高，表明这些活跃的城市和地区已经走出低谷，迎来了修复。

深圳对调控的敏感度最高，政策稍微放松市场就会回暖，反之则会冷却。2022年二手住宅成交量仅略超过2万套，是近十年来最低的一年。然而，到2025年这一数字回升至56217套，比2024年增长约3.18%，创近五年同期新高。

广州的成交量表现更加稳定。尽管2022年是近十年来的低点之一，但2025年二手住宅成交数量恢复到10万套以上，环比增长约6.39%。这主要得益于广州较早且力度较大的限购松绑措施，以及本地坚实的刚需和改善需求基础，加上相对友好的房价，使得成交量一直较为稳定。

东莞作为深圳市场的“小跟班”，在2015年至2017年间因深圳市场火热而受益，2016年二手成交达到6万多套。随着深圳政策收紧，东莞也经历了冷冻期，2022年成交量跌至不到2万套。但到了2025年，成交量回升至3万套以上，为近八年来的新高。

佛山在这四个城市中相对低调，但其二手房市场也有所回暖。2022年成交量约为4.44万套，之后几年都维持在5万套以上，2025年为54849套，主要依靠本地刚需及广州临广片区的外溢需求支撑。

这四个城市不仅包括了两个一线城市，还有两个全国前二十的“万亿俱乐部”城市，经济总量长期位居前列。这些地方的资金流动最为活跃，在任何领域都具有风向标意义。广深更是房地产政策创新的重要试验田，从限购限贷到人才购房等政策，都对全国楼市有示范作用。这几个城市的二手住宅年成交量超过20万套，即使在2022年最低迷时期也有15万套，因此它们被视为楼市的“主战场”和“温度计”。

除了政策托底，价格探底也是市场回暖的重要因素。例如，深圳2025年初二手住宅成交均价约为6.3万元/平方米，年底降至约5.75万元/平方米，调整幅度约8.7%。广州和东莞的情况类似，成交价格均有不同程度的下降。但只要成交量保持稳定，市场的流动性就不会枯竭。

香港作为一个超一线市场，走势也在逆转。根据香港特区政府土地注册处的数据，2025年全年整体楼宇买卖合约登记量达到80702宗，创四年来新高。由于外部美元贬值、香港减息以及港股反弹等因素，去年前11个月房价指数基本呈上升趋势。中原地产预计明年香港楼价将继续上涨15%。这些灵活度更高的市场表现，也会对局部市场情绪产生影响。