专家解读，政策组合拳助力楼市去库存，品质转型成市场变革关键

专家指出，品质转型是楼市去库存的关键所在，政策组合拳的实施将进一步推动市场变革，通过提升房屋品质，满足消费者需求，有助于消化库存，促进房地产市场的平稳发展，政策调控的力度和精准度也将起到重要作用，共同助力楼市实现良性循环。

当前商品房库存周期达到27.4个月的历史新高，中央经济工作会议提出“控增量、去库存、优供给”的12字方针，标志着房地产市场将从量变转向质变。国家统计局数据显示，截至10月末全国商品房待售面积已达7.56亿平方米，同比上涨3.3%。易居研究院指出，11月百城去化周期几乎是行业合理值14个月的两倍。与2014年局部区域结构性过剩不同，现在是全国性、系统性的供需失衡。

控增量将成为土地市场的核心命题。上海易居研究院副院长严跃进表示，未来供地将坚持“量少质高”原则，优先供应如北京海淀、上海徐家汇等核心地块。广东省住房政策研究中心李宇嘉认为，部分城市可能根据行政区去化周期动态调整供地节奏，实现土地市场的精准调控。

去库存战略被提升至前所未有的高度。会议明确鼓励收购存量房作为保障房，与专项债的运用形成政策闭环。中指研究院监测显示，截至11月各地拟用专项债收储存量土地涉及金额超6500亿元，预计2026年该模式将加速推广。这种“政府搭台、市场唱戏”的去库存路径既能消化现有库存，又能补齐保障房短板。

优供给正在重塑行业标准。“好房子”建设首次写入中央经济工作会议文件，与公积金制度改革形成需求端和供给端的双重升级。首都经贸大学赵秀池教授解读，未来住房供给将呈现“双轨制”特征：商品房追求品质升级，保障房侧重兜底民生。这种分层供给体系既能满足改善需求，又能保障基本居住权。

政策工具箱已储备充足弹药。除继续优化限购、降低房贷利率等常规手段外，会议特别强调要深化公积金改革。预计异地贷款流程简化、额度动态调整等创新措施将陆续出台。这些政策既着眼短期市场稳定，更立足长期制度创新，体现出“标本兼治”的政策智慧。

值得注意的是，房地产内容首次被纳入“守牢风险底线”框架。这种表述变化意味着防风险不再是简单救市，而是通过供需平衡实现市场内生稳定。李宇嘉表示，经过2024年政策应出尽出，2026年更需要建立长效机制。

当去库存周期超过两年，当专项债开始收储闲置土地，当“好房子”成为政策关键词，中国楼市正在经历一场静水深流的变革。这不再只是简单的救市与刺激，而是一场关乎14亿人居住品质的供给侧革命。在“十五五”开局之年，房地产市场终将回归其本质——让更多人住有所居，居有所安。