德商产业投资入股邦泰郫都项目，重返地产赛道

德商产业投资入股邦泰郫都项目，引发市场关注，此举似乎表明德商从物业赛道回归地产领域，此次合作将带来怎样的变革，尚待观察，摘要字数控制在100-200字以内。

惯会资本运作手段的德商，在德商置业逐渐脱离房地产自住开发环节后，突然又以德商产投的服务名义投资邦泰郫都项目，貌似将从物业公司环节杀回地产。

这一切的操作让外界迷雾团团……

德商产投服务和德商置业均属于德商集团旗下，且德商产投服务一直在减重与配置资产之间游走，更倾向于轻资产运营。

而本次德商集团却选择德商产投服务注资邦泰项目公司，将德商集团赛道再次拉回至地产开发，为什么不用原来的德商置业，引发行业好奇。

01、德商产投服务入股邦泰郫都项目

时间倒回至今年8月28日，位于成都市郫都区犀浦街道一宗容积率为2.5的住宅用地上市交易，最终成都邦泰跃尚置业有限公司（以下简称：邦泰跃尚）以人民币2.16亿元成功拿下，邦泰跃尚实际为四川邦泰置业有限公司（以下简称：邦泰）全资控股公司。

成功摘地后的第二天，也即是8月29日，邦泰成立成都邦泰锦宸置业有限公司（以下简称：邦泰锦宸）作为该地块的项目开发公司，并于9月11日正式与成都市郫都区规划和自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，标志着该地块开发正式进入实质性阶段。

9月24日，德商产投服务集团有限公司（以下简称：德商产投服务）发布公告宣布，其间接全资附属公司绿色置业与邦泰跃尚正式订立增资协议，共同对邦泰锦宸进行增资。

根据协议内容，绿色置业将以现金1000万元认缴目标公司新增的等额注册资本，采取平价增资方式。

交易完成后，邦泰锦宸注册资本将从1000万元增加至2000万元，德商产投服务与邦泰跃尚将各自持有目标公司50%的股权。

根据增资协议约定，双方应于2025年12月31日前或共同协商的其他合理时间内以现金方式完成出资。

值得关注的是，在正式增资前，绿色置业已支付2165万元作为合作诚意金，这笔款项被界定为对目标公司的股东借款，将专项用于支付目标地块的土地转让款。

另，在财务处理方面，目标公司完成增资后不会成为德商产投服务的附属公司，其财务业绩也不会并入集团的综合财务报表。这意味着德商产投服务将通过权益法而非合并报表来核算这笔投资，这种安排既能够分享项目收益，又不会对上市公司财务报表造成重大影响。

对于此次增资价格的确定，德商产投服务在公告中明确表示，这是基于双方公平磋商后厘定，同意以平价增资的方式进行。截至公告日期，邦泰锦宸刚刚成立，资产净值为零，这一财务状况为平价增资提供了合理的估值基础。

完成注资交易后，标志着原本在德商内部以物业服务为主的德商产投服务首次跨界涉足房地产开发领域。

实际上，在房地产开发领域，德商的面孔并不陌生。

02、德商地产赛道的没落

德商产投服务和德商置业均属于德商集团，创立于1999年，业务涉及IT&互联网、房地产开发、资产管理和资本投资等业务板块，在其创始人邹康的运作下，不断用科技与资本驱动产业与产品的转型升级。

德商产投服务主要为集团旗下物业服务和资产管理赛道，而德商置业则主攻房地产开发领域。

在地产开发赛道，德商置业也曾留下属于自己的辉煌时刻。不过，如今一地鸡毛。

2006，德商集团进军房地产行业，成立德商置业。先后获得“中国房地产销售额100强”、“中国房地产成都地区销售额10强”、“中国房地产精品项目品牌价值10强”荣誉。

2020年，德商置业的销售额挤进克而瑞《2020年成都房企销售排行榜TOP10》榜单的第六名，成为当年成都市场排名最靠前的本土房企。推出的德商天骄系列项目也曾成为成都高端产品系列的代表之一。

2021年6月，成都首次集中土拍，德商置业联合电建、人居、德信等拿下四宗用地，德商置业共计耗资36.99亿元共获得31.10万平米的土地储备，在当年的拿地面积排行榜中排名第9。

高光拿地之后，德商置业再未复制出地产高光时刻，开始急转直下。

相比于后来众多国企底价拿地，德商置业四宗地价全部触顶，每宗地都有自持租赁住房，且比例在13-36%之间。对于德商置业来讲，无疑是将资金链条拉满，而后续的市场也并未给予预期反馈。

2022年，德商置业全年的备案产值甚至都没能进入成都前十。而后，再未在公开土地市场拿地，紧接着项目烂尾或停摆消息传来。昆明的蓝光-德商天域项目、成都的熙华天玺项目等被曝停工或烂尾逾期。

加之彼时多个合作单位出现资金链问题，让德商置业参与的多个项目陷入停摆状态，拖累项目进程。

经历系列重创后，德商置业逐渐脱离重资产开发赛道，切换至轻资产模式运营。和武侯资本等合作代建项目，甚至沦为乙方，以代理公司身份介入项目营销。

03、还会被合作对象拖累吗？

这一次集团再以德商产投服务身份切入地产开发领域，他们还会被合作对象所拖累吗？

实际上今年以来，行业对于邦泰的各种传言深嚣。

2024年，邦泰成为全国民企拿地第一名，覆盖全国近10个城市，延续近年年均新增超20宗土地的扩张节奏。当聚光灯在土地市场的舞台上追逐时，资金链的警钟也随之敲响。

内部人士透露过，邦泰的开发逻辑更多依靠自有资金加极致高周转产生的现金流扩张。而邦泰的项目所在城市能级相对较低，且地块溢价较高，如何保证现金流速正常，在当下的房地产市场恐怕不是件易事。

今年，邦泰频繁出现质压股权融资，部分子公司已被列为被执行人并存在欠税记录，说明邦泰在高速扩张拿地之后，出现现金流吃紧的情况。

在经营合规性方面，多家项目公司因“未取得施工许可证擅自建设”等问题受到行政处罚，同时涉及大量司法纠纷。此外，多个开发项目因外立面、房屋开裂等质量问题引发业主维权投诉，对品牌声誉造成负面影响。

德商产投此次选择和邦泰合作介入地产开发，从行业对邦泰的系列观察来看，并不算是一个极为稳妥的选择，是否还会出现此前德商置业被合作方“暴雷”而拖累项目的情况出现，一切有待观察。

04、以地产开发反哺产投业务？

德商产投服务目前自身的盈利情况也并不算乐观。

德商产投成立于2010年，稍晚于德商置业。2021年12月17日登录港股，其主营业务为物业管理服务和商业运营一体化服务，而德商产投服务项目主要依靠德商置业开发项目。

8月28日，德商产投服务公布2025中期业绩显示，今年上半年德商产投服务收益2.28亿元，同比增长12.3%，但较上年同期增速36.5%下降24.2个百分点。毛利约4780万元，同比下降23.4%；毛利率为21.0%，较去年同期减少9.7个百分点。

同时，德商产投服务2025上半年录得纯利1980万元，同比下降16.1%；纯利率由去年同期的11.6%减少至本期的8.7%。总体而言，上半年其营收及盈利能力双双滑坡。

业务结构分析显示，公司收入仍高度依赖物业管理服务，占比61.4%，虽然资产运营服务增长稳健，但投资及发展板块收入下降32.2%，显示出业务结构调整仍面临挑战。

德商产投服务在公告中明确表示绿色置业对目标公司的增资是有意通过参与目标地块的后续开发合作，推动业务与收入多元化发展。董事会认为，此次增资事项是集团实践“城市资产服务商”战略定位的重要举措。

通过参与房地产开发环节，德商产投服务期望能够增强其上下游业务联动性，将公司的服务能力延伸至房地产上游开发领域，为现有物业管理、资产运营等核心业务创造协同效应。

一旦跨入地产开发，资金需求量极大，这点德商应该极为清楚。而目前德商产投服务手中的资金并不算富裕，截至2025年6月30日，其现金及现金等价物业约为2.12亿元；值得注意的是，同期其还有8350万元的银行借款。

有专业人事点评，德商产投服务这场以身入局的投资方式是否能带来预期投资价值，起伏不定的房地产市场很难给出一个准确答案。既可能带来收入通道的延伸，也有可能把资金链和项目风险再次扩大。